地产：机构持仓延续回升 全年关注一二线房企

    本周观点：本周统计局公布2018年投资数据，地产投资仍保持韧性，年末销售受推盘加大冲击业绩影响略有回升，同期公布的机构地产持仓由三季度末的4.1%提升5.1%。展望2019年，因需求透支、土拍降温、新开工增速回落等，行业基本面料将持续下行，全年机会在于政策与基本面博弈。上半年整体以防守为主，但震荡行情中有政策博弈的反弹机会，建议关注布局核心城市、定位主流产品的行业龙头如万科、保利、金地、招商等；下半年随政策环境改善、盈利下调及资金链风险释放，可博弈基本面复苏的反弹，高周转快销售弹性标的表现更佳，如新城、中南、荣盛等；全年建议关注处于政策及基本面双重底部的一二线房企。

本周成交：成交环比上升，同比上升。本周重点城市成交42221套，环比升3%，同比升1%，高于2019年周均值3.1%；其中本周一线城市环比升12%，二线城市环比升9%，三线城市环比降3%。2019年日均成交环比2018年降5%。推盘量环比下降，去化率环比下降。1月7日-1月13日重点城市新开盘29个项目，推出房源5801套，环比降30%，低于2018年周均值49.7%。平均去化率51%，环比降7个百分点。一手商品房1月日均成交：环比下降，同比持平。截止1月26日，重点城市日均成交套数环比降28%，同比持平。其中一线城市环比降36%（同比降1%），二线城市环比降33%（同比降19%），三线城市环比降20%（同比升21%）。

二手房成交环比下降，同比下降。本周二手房整体成交套数环比降7%，同比降3%。19城二手房挂牌套数周环比升4.6%。1月26日19城二手房挂牌65.4万套，环比升4.6%，较2018年初升86.9%。深圳环比降0.4%，北京降0.7%，上海降1.5%，广州升5.1%，成都升9.8%，重庆升7.4%。

本周动态：国家统计局公布2018年全国房地产销售及投资数据。平安观点：投资同比增长9.5%，2019年料将逐步回落。2018年全国房地产投资同比增长9.5%，较前11月回落0.2个百分点。我们认为投资短期维持高位一方面因土地购置费依旧为强支撑，另一方面房企趁降温窗口期抢开工抢需求导致建安投资回升。展望2019年，土拍降温叠加新开工增速回落、施工强度微降，预计地产投资增速将回落至0%-5%。推盘加大带动单月销售增速反弹，一二线好于三四线。2018年全国商品房销售面积同比增长1.3%，销售额同比增长12.2%。受益于房企年末冲业绩加大推盘，12月单月销售面积同比增长0.9%、销售额同比增长12.3%，增速环比上升6个和3.5个百分点。单月销售均价8879元/平，连续两月上涨，我们认为主要因一二线推盘增加及三四线持续降温所致。观望情绪下一二线楼市或将延续低位盘整，而三四线将步入调整通道，预计2019年全国销售面积同比降6.9%。

风险提示：1）2019年上半年存在楼市超调而政策迟迟未见松动风险；2）楼市大幅调整带来资产大幅减值风险；3）若销售回款亦恶化，且银行信贷依旧偏紧，不排除部分中小房企面临资金链风险。